物业业务遭遇危机：万科为何拿出压箱底的资产？

万科抵押核心资产应对债务危机
万科为缓解流动性压力，向大股东深圳地铁集团借款42亿元，以旗下物业公司万物云价值60亿元的股份作为抵押。这是万科年内第二次抵押万物云股份，凸显其现金流紧张。万物云作为万科核心优质资产，承担稳定现金流的职能，但抵押融资表明其可动用资源已接近极限。
频繁融资难掩偿债压力
2024年前五个月，深圳地铁累计向万科提供借款近120亿元。然而，万科一季度净亏损62.46亿元，2023年全年亏损达494亿元，销售金额同比下滑超30%。2025年其需偿还债务约1600亿元，账上现金仅800多亿元，资金缺口显著。万科已停止拿地，通过降价抛售库存回款，部分项目陷入“卖一套亏一套”的困境。
深圳地铁深陷两难困境
作为万科第一大股东，深圳地铁自身2024年亏损334.61亿元，主因包括万科亏损分摊及股权减值。其资产负债率升至近60%，带息债务突破4000亿元。2017年入股万科时股价为20元/股，如今跌至6.8元/股，市值缩水超400亿元，输血救市压力持续加剧。
万科危机或引发系统性风险
若万科暴雷，可能引发房地产价格信心崩塌，导致市场恐慌性抛售。其1.2亿平方米在建工程及5000家上下游企业将受冲击，影响建筑、建材等行业，波及超300万就业岗位。此外，20万套未交付住房可能引发社会稳定问题。
行业转型与万科生存挑战
房地产行业从高杠杆模式转向现金流管理导向，但万科面临资产质量下滑、去化率降低等问题。尽管其财报坦诚披露亏损及现金流压力，保留部分市场信任，但行业低迷下，仅靠抛售资产难以扭转局面。未来能否存活取决于楼市回暖或更多类似深圳地铁的国资介入，但目前持续输血能力存疑。