23【第四章 楼市回归市场与兵分两路】楼市迎来结构性演化

中国房地产市场正经历结构性演化趋势，住房供需历史性转变成为核心驱动因素。2023年数据显示，城镇套户比区域差异显著（一线1.01，三四线1.12），人口负增长与城镇化放缓导致需求缩减，市场从供不应求转向供过于求，推动楼市向买方市场转型。
一二线楼市转型分化特征明显。北京、上海等城市通过保障性租赁新模式探索租售并举，而三四线库存去化周期普遍超过36个月，经济前景与公共服务差距制约其房产市场规模。克尔瑞数据显示，52个城市面临高库存压力，凸显区域发展不均衡。
一二手房价格倒挂现象凸显政策影响。新房限价政策调控通过预售许可限制新房定价，而二手房交易自由定价形成价格双轨制，长期套利空间导致限价政策效果异化。政府通过房地产调控长效机制抑制非理性上涨，但需平衡计划与市场双轨矛盾。
房产金融属性弱化成为转型关键。限购限售政策降低流通性，叠加房产税等成本增加，投资回报率持续下降。对比金融化地产降温，实体优质资产受资本青睐，中东资本加速布局中国产业升级领域。这一变化与金融风险防控密切相关，中国明确限制高杠杆模式，避免重蹈美国CDS债务危机覆辙。
国际经验印证楼市发展阶段规律。日本1968年套户比达1.01后，政策重心从增量转向提质。中国一线城市已现改善性需求主导趋势，2023年京沪改善性购房占比过半，标志市场进入品质升级新周期。