从0开始投REITs：低利率时代下的投资新选择

本期内容围绕中国公募REITs发展展开讨论。作为低利率投资新方向，REITs兼具股债特性，底层资产分为产权与收益权资产两类。产权类如保障房和产业园依赖资产运营精细化管理，而收益权类如高速公路需关注特许经营期限对派息率的影响。
在估值方法上，现金流折现估值模型是核心工具，需结合增长率与折现率设定。不同资产类型表现差异显著：保障房因需求稳定成为高确定性标的，商业资产则依赖运营团队能力创造超额收益。发电类项目受成本结构与消纳能力影响，需细分燃气、光伏等子类评估。
中国REITs市场经历明显波动周期，2023年因部分项目收益不达预期引发市场回调。当前投资策略强调长期持有派息策略，机构投资者更关注会计科目匹配与税务优势。扩募机制被视为市场扩容关键路径，但目前仅少数项目实现跨业态资产注入。
流动性风险是小流通盘流动性局限的主要挑战，日均交易量约8亿元，易受短期资金扰动。未来市场需通过扩募提升单项目规模，形成头部标杆产品，吸引长期资金配置。环保、市政类项目因派息率稳定，成为对标无风险利率的重要选项，而部分高派息率收益权类产品需结合剩余年限综合评估实际收益。